售后包租 - 概述

售后包租这种方式始于上世纪六七十年代的美国，后盛行于日本、中国香港，在国内最早出现在上世纪九十年代初期。它与当时的房地产投资热潮伴生，刚开始出现时火爆一时。但很多情况下由于开发商最终无法兑现承诺，楼还没盖完，就卷款而逃，导致了大量烂尾楼的出现，并引发房地产泡沫。

售后包租 - 特点

商品房售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

售后包租是房地产开发经营企业为了促进销售，在建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

目前外销商品房可以试行这种促销行为，但须取得市房地局同意售后包租的批准文件，并必须提供相应的担保。

售后包租 - 风险隐患

售后包租等销售形式存在很大的风险隐患

一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿;

二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂;

三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付;

四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证;

五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。

据这位发言人介绍，一些城市以售后包租方式销售的项目因上述原因，已经无法兑现销售时的承诺，引发了大量的纠纷。

售后包租 - 涉嫌违法

建设部新闻发言人说，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。

建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”

国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”

建设部要求，各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严肃查处。

售后包租 - 《解释》实施

2011年1月5日上午，最高人民法院全文公布了 《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《解释》)，此《解释》将于2011年1月4日起实施。《解释》将重点惩治非法吸引公众存款、集资诈骗等非法集资犯罪活动。

非法集资案 三年破获5000余起

最高人民法院办公厅主任、新闻发言人王少南介绍，2008年以来，全国公安机关共破获非法集资 (含非法吸收公众存款和集资诈骗)案件5000余起，抓获犯罪嫌疑人5400余人，挽回经济损失122亿元。

一批涉及金额巨大、社会危害严重的非法集资大要案被依法查处，如安徽兴邦公司非法集资案、南京润在公司非法集资案、大连金澳公司非法集资案等。

非法集资案件已经由原来的传统种植业、养殖业向房地产、医疗卫生和教育行业蔓延。但目前的法律规定不明确，在非法集资方面的规定为“未经批准”，对生产经营、商品销售环节是否批准没有明确标准。

房地产售后包租 最高可判十年刑

解释规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚。

刑法规定，非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金。

另外，媒体对非法集资活动相关商品或者服务作虚假宣传发布虚假宣传的，将以虚假广告罪处罚，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。